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黄奇帆:拯救同创

21世纪经济报道
同创置业官方网站上次更新已经是2008年6月25日的旧事了。在官方网站“艰难”更新背后,是同创置业过去一年来“死去活来”的经历。这个总资产一度达到20亿元,排名重庆第六的明星开发商在2008年的金融危机中轰然倒下。
黄奇帆 同创置业
7月29日,一篇名为《揭秘同创易主的台前幕后 十年品牌欲涅槃重生》的文章爬上同创置业集团有限公司(下称“同创置业”)的官方网站。细心的人会发现,同创置业官方网站上次更新已经是2008年6月25日的旧事了。
在官方网站“艰难”更新背后,是同创置业过去一年来“死去活来”的经历。这个总资产一度达到20亿元,排名重庆第六的明星开发商在2008年的金融危机中轰然倒下。
根据统计,截至7月22日,同创置业以及关联公司的债务达到14.4亿元,这包括民生银行和工商银行重庆分行的贷款5.1亿元,以及包括高利贷在内的非银行金融机构债务4.4亿元,工程应付款1.2亿元,应付土地出让金0.55亿元,以及新股东借款和其他负债3.4亿元。
资金链断裂,银行冻结资金,在事态进一步恶化之前,1月23日,重庆市政府召开了重组同创置业的紧急会议。是次会议上,重庆市政府将本次重组定调为市场化重组,具体操盘手为重庆国际信托投资有限公司(下称“重庆国投”),后者也是同创置业的债权人。重庆国投此前因为重组三峡银行而名声大振。
一场拯救同创置业的行动就此展开。
接近此次重组的人士介绍,归根到底,同创置业倒下是因为管理混乱、销售不畅,以及举借高利贷,最终导致资金链断裂。在接受本报记者采访时,同创置业一高层对此也追悔莫及。
要盘活同创置业,首先是要给债权人信心,不能逼债,否则所有重组都无从谈起。同时,重庆国投盘活已经锁死的抵押资产,进行贷款置换,并与高利贷款主谈判,一系列组合拳接连出手。截至记者发稿,同创置业的接盘者北京太阳城房产开发有限公司(下称“北京太阳城”)除了收购民生银行债权外,已支付其他2.32亿元债务。
兵分两路。在解决财务难题的同时,北京太阳城开始从经营入手,工程继续开工,预售房顺利交房。9月,同创高原项目将重新开盘,造血功能开始恢复。
1. 明星企业跌倒
人们没有想到,同创置业这个明星企业也会绊倒在资金链这道坎上。
“11年走来并不容易。”同创置业一人士感叹。官方网站显示,同创置业创立于1997 年,是国家建设部核定的国家一级房地产开发资质企业。
从“学林雅园”、“同创置业·奥网中心”、“同创置业国际”到“同创置业高原”,同创置业一步步成为重庆开发商中的翘楚,集团总资产一度达到20 亿元,在重庆市房地产开发企业 50 强中列第 6 名。
人们没有想到,同创置业这个明星企业也会绊倒在资金链这道坎上。
2004年1月15日,同创置业以22345万元平价取得高新区六店子科技新区大龙、邵湾社多个地块,以此为抵押向当时的重庆九龙坡区、巴南区、万盛区农村信用合作社联社贷款1.7亿元。巧合的是,了解本次重组的人士透露,同创置业购买土地的价款中有1.7亿元是从银行贷款。两项金额恰好大致相当。
2006年,同创置业在缺乏资金的情况下,将旗下的商业地产打包向兴业银行重庆分行贷款8000万元,从石桥房地产总公司接过位于烟灯社的258亩土地。
按照相关规定,房地产开发商的项目资本金比例应达到35%,以此计算,同创置业自己应该支付至少1.4亿元。前述人士介绍,两块地的价格一共为4亿元,当时从银行贷款2.5亿,同创置业支付了0.5亿,还有1亿未支付。
根据同创置业高原项目计划,烟灯社项目计划于当年10月份动工兴建,2007年上半年推向市场。同创置业自我评价,“标志着集团的综合开发实力达到了一个新的高度。”
谁知,这成为同创置业的转折点。
2007年中,同创置业在九龙坡区农村信用合作社、铜梁农村信用合作社的贷款先后到期。此后,为了维持信用,同创置业千方百计筹集资金。其中一个手段是以月息6%向某公司借款2000万元,用于偿还信用社贷款。
2007年11月,兴业银行借款也到期。由于兴业银行重庆分行行长换人,新的行长并不同意该笔贷款展期。同创置业又以月息12%向某公司借款3000万元,以偿还兴业银行贷款。
为了尽可能的获得资金,同创置业已经取得预备售证的房子也被用做抵押融资。
比如,同创高原17号楼一共有24套房子被抵押,假如每套按44万元售价,可获得银行22万元抵押贷款计算,可从银行获得资金为528万元。
就在今年6月,曾曝出业主发现同创置业代收的大修基金并没有交到相关部门,而是被同创置业挪用。一幢大楼业主的大修基金为20万元左右。同创置业的窘境可见一斑。
高息民间借贷非长久之计。同创置业需要一笔长期资金。
2007年3月,同创置业就同创高原项目向民生银行贷款,民生银行于当年7月同意给予开发贷款5亿元,到期日为2010年11月,并以同创置业高原项目所有土地和在建工程为抵押。不过,民生银行一次性收取了6000万元的财务顾问费,在第一批4亿贷款中,同创置业实得资金为3.4亿元。
值得注意的是,2008年2月,民生银行要求同创置业将2000万元做为销售回款打到民生指定的帐户,同创置业为此向高利贷借款2000万元,以保证从民生银行获得资金。
同创置业的信用得到了暂时的维持,资金链却一步步收紧。在2007年就发生了10笔一共3.35亿元的高利贷。
2. 资金链断裂
同创置业开始了高利贷以旧还新的危险游戏。
在拿到民生银行3.4亿元贷款后,同创置业偿还了其他银行的部分债务,支付了烟雨社地块的地价和税金4000万元。几经折腾后,同创置业实际可使用资金只有6000万元。
2008年1月,为了支付烟雨社剩余地价款,同创置业再次向两个公司以月息6%贷款4300万元。这笔资金是以资本金的形式进入项目公司。
2008年上半年,同创置业从银行获得资金并未增加,由于民间借贷多为短期,高利贷逐渐到期,同创置业开始了高利贷以旧还新的危险游戏。比如,2008年2月,同创置业向某投资公司贷款3000万元,用于支付之前借的两笔民间借贷。
不过,这依然难以为继。
2008年6月,同创置业找到重庆国投,希望贷款3.5亿元。“我们的考虑是,房产的调整两年已经足够,同创置业完全可能在这两年中重整,归还借款。”一位了解此交易的人士说。
彼时,重庆国投考虑到同创置业高原还有400亩地,假设每亩240万元,应该价值10亿元,当时其在民生银行有4.2亿元的贷款,是以此土地为抵押的。除此之外,该土地应还有6亿元的价值。此外,同创置业还有未抵押的物业。所以,重庆国投贷款3.5亿元给同创置业,抵押率基本是5折以下,如果土地不出现大幅度的贬值,应完全可以覆盖风险。
在此情况下,重庆国投发放了2年期贷款给同创置业。同创置业当时明确告知重庆国投,借款中的6000万元是拿去偿还以前的民间融资。3.5亿元除去6000万元,还剩余2.9亿元,在重庆国投看来,这已经足够支撑同创高原项目的开发。
众所周知,2008年是房产行业的寒冬,很多开发商都面临银行逼债、销售不畅的双重压力。同创置业的资金链终于无法维持。
2008年底,同创置业找到重庆国投,坦陈资金链几近断裂。所有面纱都被揭开。
后来的帐目显示,从2007年9月到2008年年底,同创置业的高利贷一共有41笔,其中还有11笔没有归还,余额多达1.88亿元,从2007年的第一笔高利贷算起,平均每天的贷款余额为2.46亿元,假设按照6%的月息计算,每天需要支付的利息就多达49.2万元。
同创置业再也无法维持自己看重的信用。从2008年12月底开始,同创置业开始拖欠民生银行的利息3期,累计欠息金额372万元。
此时,一家担保公司听说同创置业出了问题,申请法院冻结帐户保全资产。这引起了连锁反应,其他银行也开始采取行动,民生银行抢先把7207万元收走。此后,同创置业帐上几无现金,资金缺口全部暴露出来。资金链彻底断裂。
同创置业崩盘影响最直接的是民生银行。人民银行的征信系统显示,截至2009年5月12日,同创置业贷款余额为4.25亿元,为民生银行重庆分行第7大客户。
同创置业案发直接导致了民生银行重庆分行和重庆全市股份制银行1季度不良贷款额和不良贷款率的双升。3月末,民生银行不良贷款额为4.29亿元,比上月增加4.15亿元,比年初增加了4.25亿元,其中对同创置业产生的不良占总额的96.5%,不良贷款率为1.64%,比年初增加1.62%。重庆全市的不良贷款为13.66亿元,比年初增加4.15亿元,不良贷款比率上升了0.17个百分点。
此时,同创置业的项目部分已经预售,并办理了银行按揭款,在重组没有完成前,同创置业没有足够的资金保证按时完工交房,这可能导致按揭贷款断供。按平均首付三成计算,按揭贷款在4亿元左右,该事件对重庆银行业个人按揭贷款业务的影响也在逐渐显现。
3. 定调重组
民营地产企业崩盘在重庆尚属首次,同创置业将何去何从?
重庆国投向重庆市政府递交了一份报告,认为同创置业不能破产。理由有二,一是保护金融资产安全;其次,同创置业是重庆排名第六的企业,在重庆有一定的影响力,同创置业破产对整个重庆房产市场形象打击会非常大,也会影响地产企业的融资能力。
重庆常务副市长黄奇帆对此的批示是,对有价值、有影响的、遇上金融危机的房产企业进行并购重组是符合中央政策的;二是要尽力引进有实力的外地投资者参与重组,重庆国投只是做中间业务,不要成为庄家;三是政府可以给予重组一些支持。
重庆国投做了一个审慎的评估,认为同创置业的资产与负债基本可以覆盖,只要能够解决现金流问题,同创置业是可以被盘活的。
根据展华会计师事务所的评估,同创置业和关联公司的资产价值15.54亿元,主要包括三部分,一是存量土地286亩,按240万元/亩,价值为6.9亿元;历年的存良商业地产和车库一共12万平方米,价值5.87亿元;三是同创置业高原在建可售资产价值2.79亿元。
同创置业的各项债务为14.4亿元,同创置业的资产按照市场价值进行评估是能够覆盖债务的,但是前提是同创置业正常运转,同时迅速变现资产,否则财务费用急剧上升,将难以偿还债务。
在与多家机构洽谈后,北京太阳城做为战略投资者进入,以1元价格、承债的方式成为同创置业第一大股东。北京太阳城开发过北京市顺义乡村高尔夫别墅、希格玛大厦、希格玛大厦公寓,以及东方太阳城等项目。
1月18日,北京太阳城派驻同创置业的总经理高源带着6000万元现金支票飞抵重庆。
不过,6000万元还不能解决所有的问题。
就在2009年1月23日晚, 重庆市人民政府金融办在市政府办公厅针对同创置业问题召开了一次专题办公会,参会人员有市政府副秘书长兼金融办主任罗广、金融办其他领导和相关政府工作人员、民生银行、工商银行、国投、银监、国土、工商、公安、法院、信访等相关单位和部门代表。
是次会议上,重庆国投董事长何玉柏介绍,同创集团目前股权已托管到重庆国投名下,企业资产负债基本相当,引进北京东方太阳城是为了对同创集团实施重组,恢复正常经营。他提出:重庆国投下决心要完成同创重组;希望银行不要急于追贷款。
这也是同创置业重组中极为重要的一步——为重组赢得时间。
记者得到的一份报告显示,同创置业股东方曾向政府递交报告,希望市属国有企业重庆地产集团有限公司能以市价收购旗下土地,从而获得资金偿还借款,并希望相关方面减免此次交易中的税费。
不过,此方案最终并无下文。重组按照既定的市场化、引进外来战略投资者接盘的轨道进行。
4. 41笔高利贷
自2007年起,同创置业累计发生的民间借贷高达9.17亿元,支付的利息更高达1.46亿元。
拯救的第一步是摸清家底、债务清理。
大信会计师事务所的报告显示,从1998年到2008年,同创置业一共取得营业收入11亿元,营业成本8.82亿元,取得经营利润0.66亿元,营业利润为-1.9亿元,净利润为-2.1亿元。
再看资产,流动资产16.6亿元,非流动资产0.65亿元,所有者权益为-1.1亿元。从债务看,同创置业的债务一共14.4亿元,主要包括民生银行4.2亿元,民生银行的贷款有土地抵押,几无风险;另有工行重庆分行贷款9000万元,中信银行、华夏银行重庆分行贷款约1.2亿元、重庆国投为3.5亿元、材料款1亿元,买土地的0.55亿元也没有付清。
债权人具体涉及面也很广,除了银行、信托金融机构外,还包括施工单位、材料供应商、广告传媒等房产开发服务企业,根据不完全统计,债权人多达230余家,已起诉并查封的有9家。
债务中最主要的一块是民间借贷。
根据不完全统计,自2007年起,同创置业累计发生的民间借贷高达9.17亿元,支付的利息为1.46亿元。截至2008年12月30日,对外民间借贷的余额多达1.88亿元。纵观41笔民间借贷,其显示出四大特点。
首先,利率远远超过基准利率。
2007年9月末,同创置业向某地产企业借款2000万元,借期限为40天,支付的利息为160万元,月息为6%。同年10月,同创置业向某企业借款6000万元,借款期间为120天,利息为1430万元,月息也为6%。
其实,真实的利息远高于6%。依然以上述贷款为例,第一笔贷款的实际使用额为1840万元,也就是说,贷款方已经提前将利息划出,第二笔贷款同样如此,贷款6000万元,实际使用金额为4700万元。以160万元的利息、1840万元的实际使用金额计算,月息应该为6.52%。
而这基本上是这41笔贷款中利率最低的一笔。
此后,某公司向同创置业贷款3000万元,贷款期间10天,利息更是高达120万元,以此计算,月息高达12%。2008年初,同创置业向某房产公司借款1300万元,使用期间为120天,支付的利息为364万元,月息为9.23%。
其次,从贷款主体看,担保公司占据了大多数的席位。
在41笔贷款中,担保公司一共出现了15家次。比如,某担保公司分三笔贷款3000万元给同创置业,一共收取利息824万元,某外地担保公司贷款2000万元,90天收取利息330万元。在贷款主体中,房产公司和商贸公司也有所涉及。
第三,从贷款的通道看,担保公司一般走的是委托贷款,其他主体则是直接贷款。
一般而言,委托贷款分为甲类和乙类,甲类是客户自己寻找贷款对象,并对风险负责,银行收取一定的手续费。乙类是银行进行客户筛选,承担风险。担保公司则是运用的甲类委托贷款。比如,某担保公司一笔4500万元贷款就是通过招商银行重庆分行委托贷款,上述外地担保公司的贷款则是通过兴业银行重庆分行委托贷款,此中,甚至有外资的东亚银行重庆分行帮助某担保公司完成了一笔2000万元的贷款。
第四,从贷款期限看,最短的只有10天,最长的为180天。在2007年的最后4个月中,一共发生了10笔贷款。几乎在每个时间点,同创置业都有高利贷。唯一的区别是,每个时间点上的贷款金额不一样。
到了2008年,这样的情况并未改观。一共发生了31笔贷款,平均每个月为2.5笔。2008年11月21日,同创置业甚至向某个人借款1500万元,借款期间为120天,利息为300万元。这也是统计中的最后一笔民间贷款。
5. 四大拯救措施
重组者采用各个击破的策略,首先与高利贷谈判,使这些民间借贷者同意了分期、只偿还本金的方案。最终,所有债权人的权益都得到了保证。
厘清债务,重组方案也逐渐浮出水面。
重庆国投采取了各个击破的策略。北京太阳城首先和高利贷者进行了谈判,这也是缓解同创置业资金压力的当务之急。
北京太阳城在谈判中略占上风。一个大原因是,如果同创置业真的破产,这些高利贷将很难获得偿还,因为这些贷款基本是没有抵押的;如果走诉讼程序,由于这些贷款利率已经远远超过4倍基准利率,也难从法律上获得支持。
最终,这些民间借贷者同意了分期、只偿还本金的方案。截至8月13日,北京太阳城已经支付高利贷本金7100万元。
其他债务重组的关键是民生银行。此前,同创置业高原的A、B、C地块已经全部抵押给民生银行,这几乎将同创置业高原的资产全部锁死。为此,北京太阳城和民生银行总行谈判,收购了此债权。这样的好处是,同创置业高原的资产被盘活,使得同创置业的下一步计划得以实施。民生银行也得以全身而退。
下一步则是和工商银行重庆分行等三家银行谈判,同创置业首先归还了本息7782万元。三家银行的贷款剩余金额一共为1.3亿,重庆国投为其更换抵押物,将抵押物从商业地产和车库变为同创置业刚刚解押的部分土地。
对于银行而言,将抵押物从商业地产换为车库应该是更降低风险。“这也已经取得了债权银行的同意,达成了初步协议。”上述接近交易的人士说。由于该地块的评估价值为6.88亿元,因此,在设置抵押后,同创置业高原还可利用剩余部分抵押贷款开发项目。
具体而言,根据之前的方案,为了便于开发融资,将同创置业C地块166亩土地按市价评估3.98亿元,然后注入一个新设公司,该公司一方面进行独立融资、开发和销售,二是可以将新公司的股权以市价格出让,从而降低负债和财务成本。
对于所拖欠的1.2亿元材料和工程款,北京太阳城则先行支付了1865万元,并希望剩余部分可以展期。同时,为保障项目的全面复工,打破建筑施工惯例,把以往订的工程款支付方式修改得更有利于建筑方。毕竟同创置业还有剩余项目需要继续开发。
剩余的大头则是重庆国投的3.5亿元,不过重庆国投并不担心,在12万平方米的商业和车库解押后,这已经可以完全覆盖重庆国投的3.5亿贷款。参与交易的人士透露,同创置业可能会通过出售资产的方式归还上述3.5亿元的贷款。如此一来,所有债权人的权益都得到了保证。

实习记者 胡琳钰 记者 张友 重庆报道 2009-8-15
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