唐宋之际，城市兴起，人口增加，住房问题已然出现。[1]主要表现就是税屋而居之人越来越多。[2]平民百姓勿论，即使官员也是如此。唐代中期著名诗人白居易在长安为官二十年，租房二十年，写诗感叹说“长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身”。[3]至宋代更为普遍，“京师职事官，旧皆无公廨，虽宰相执政亦僦舍而居”。[4]北宋宰相寇准为官四十年，“无田园邸舍，入觐则寄僧舍或僦居”。[5]房屋租赁业的收益也相当可观，《湘山野录》记载，有一名“纳粟”进入仕途的牛监簿，“房缗日数十千”。生意如此之好，房租当然不会便宜。这成为房客的沉重负担。宋代翰林学士章珉曾说了这样一句话，形象地反映了当时房租给人民生活带来的困扰：“望月初请料钱(即月薪)，觉日月长；到月终供房钱，觉日月短。”[6]
随着赁屋而居的普遍和房租的上涨，欠租退房之类纠纷也日益增多，[7]而因欠租被驱逐者更众，特别是在严寒时节，一般贫民难免流落街头的命运。为此，从五代开始，政府一般都在雨雪灾害频繁的春秋季节，颁布减免房租的政令，以保证贫民有屋可居，至两宋时期达到高峰。以下是史籍上所见的减租记载：[8]
后晋开运二年（945）秋九月甲辰，诏开封府，以霖雨不止，应京城公私僦舍钱放一月。[9]
真宗大中祥符五年（1012）正月，“以雪寒，应店宅务赁屋者，免僦钱三日”。[10]
祥符七年（1014）二月，诏令“贫民住官舍者，遇冬至寒食，免僦值三日”。[11]
仁宗时因京师大疫，“蠲公私僦舍钱十日”。[12]
至和元年（1054）二月乙未，“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次。”[13]
英宗时期，下诏州县长吏，“遇大雨雪，蠲僦舍钱三日，岁勿过九日，著为令”。[14]
靖康纪闻元年（1126）十二月十八日，“诏免京城公私房钱一月”。时金兵包围汴梁，此举为稳定局势。
建炎四年（1130）十月己卯，“以久雨，放行在越州公私僦钱五日”。[15]
绍兴五年（1135）闰二月戊申，“以雨雪，放公私僦钱五日”。[16]
绍兴六年（1136）二月癸亥，诏临安府，“民间僦舍钱，不以多寡，并三分中减一分，白地钱减四分之一”。[17]
绍兴九年（1139）三月己亥，“以久雨，放临安府内外公私僦舍钱三日，自是雨雪则如之。” [18]
绍兴十二年（1141）二月己卯，“诏免京城公私房廊一月”。[19]
绍兴十七年二月辛丑，临安府减官私房缗。[20]
绍兴廿一年二月壬子，诏行在官私僦舍钱并减半。同年十一月壬子，“诏诸路公私房廊白地钱，并减半”。[21]
绍兴廿九年九月丙申，“放临安府公私僦钱半月”。[22]同年十二月，“再放行在僦钱一月”。
绍兴卅一年（1167）十一月甲戌，“诏放公私僦钱一月”。[23]
绍兴卅二年正月癸酉，高宗亲征驾临建康（今南京），“放建康府公私僦钱一月”。同月癸未，“诏放太平州池州公私僦钱一月”。[24]十二月壬寅，诏“再放行在公私僦钱一月”。[25]
孝宗淳熙八年（1181）闰三月壬寅，“减在京及诸路房廊钱什之三”。[26]
一般来说，只有皇帝才有权减租，但也有地方政府不待中央命令，直接减免房租的。
绍兴既讲和，务与民休息，禁网疏阔，富家巨室，竟造房廊，赁金日增。庚午、辛未年间，知江阴军赵隽之稍镌房金，民间乐之。[27]
岁大雪，（向传经）辄弛公私僦钱以宽民，有司持不可，经曰：“上使我守陈，民穷盖我责，我自为此，不尔累也。”[28]
住房问题严重、房租高昂，对于一般官员来说也难以承受。宋政府为此还曾给官员发放房租补贴。
嘉佑三年九月辛巳，“天平节度使、宣徽南院使张尧卒，赠太师，赐其家僦舍钱曰二千”。[29]
熙宁八年八月庚申，“诏（司农寺）丞月添支钱十一千，主簿京朝官时而千，选人十千，无舍者月给宅钱五千”。[30]
减免房钱的措施受到民众和官僚的欢迎。在靖康之变后被俘并英勇就义的北宋名臣李若水（1093-1127）曾撰有《御笔免房钱一旬》一诗，对于皇帝在大雪时节还关心贫民住房、“急飞宸翰蠲屋钱”的行为表示了充分的肯定。[31]减免房租既是宋代城市经济发达和房屋问题严峻的结果，也是政府重视房屋救济的重要表现，是中国古代解决住房问题的重要措施。
但在此后的元明清史籍中未发现类似记载。直到清末民初沿海开埠之后，上海市政府曾为缓解房客减租运动及房荒，发布过禁止加租的命令，如宣统二年十二月，上海县令下令五年内未加租者不得请减；五年内曾加租者可向房东商请酌减，不得结成团体情同要挟。1927年上海特别市政府下令：“本市房租昂贵，前经中央政治会上海分会批令房客暂照民国15年(1926年)6月租价付租，以示限制。旋奉总司令批示，亦有不得再行加租之明文。乃闻房主近又纷纷加租，为此重申前禁。”沦陷期间，汪伪政府也曾下令在上海实行房租管制。[32]
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[1] 《旧唐书》卷16《宪宗本纪》记载，当时47618名宦官中，有房屋的只有1696人，占36.7%，其余约63.3%的人都无宅可居。参见雷巧玲：《唐代租宅初探》，《晋阳学刊》1993年第3期。
[2] 林立平：《唐宋之际城市租赁业初探》，《中国史研究》1988年第3期；雷巧玲：《唐代租宅初探》，《晋阳学刊》1993年第3期。
[3] 唐代白居易《卜居》全诗如下：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。却求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。”
[4] 叶梦得：《石林诗话》。
[5] 《湘山野录》卷下。
[6] 江休复：《江邻幾杂志》；又见《宋稗类钞》卷五“格言”。
[7] 参见《名公书判清明集》卷六“赁屋”，中华书局，1987，第195页。
[8] 感谢以下大作的指引：加藤繁：《宋代的房钱》，《中国经济史考证》第2卷，商务印书馆，1973，第105页；胡建华：《宋代房地产管理简论》，《中国史研究》1989年第4期；胡建华：《宋代城市住房政策研究》，《史学月刊》1993年第5期；田中初：《南宋临安房屋租赁述略》，《史林》1994年第3期。
[9] 《旧五代史》卷八十四《晋书》少帝纪四。
[10] 高承《事物纪原》卷一《治理政体》。
[11] 《宋会要辑稿·食货》卷五五之四。
[12] 《宋史·食货志》上六“振恤中”。
[13] 《续资治通鉴长编》卷一七六。
[14] 《宋史·食货志》上六“振恤中”。
[15] 《建炎以来系年要略》卷三八。
[16] 《建炎以来系年要略》卷八六。
[17] 《建炎以来系年要略》卷九八。
[18] 《建炎以来系年要略》卷一二七。
[19] 《建炎以来系年要略》卷一四四。
[20] 《建炎以来系年要略》卷一五六。
[21] 《建炎以来系年要略》卷一六二。
[22] 《建炎以来系年要略》卷一八三。
[23] 《建炎以来系年要略》卷一九四。
[24] 《建炎以来系年要略》卷一九六。
[25] 《建炎以来系年要略》卷一九五。
[26] 《宋史》卷三五孝宗本纪三。
[27] 赵彦卫《云麓漫钞》卷四。
[28] 《宋史》卷四六四《外戚传中·向传范传附从侄经传》。
[29] 《续资治通鉴长编》卷一八八。
[30] 《续资治通鉴长编》卷二一四。
[31] 全诗如下：“风摇庭树云拍天，雪花乱抛如翦绵。举头三日不见日，屋檐已欹街已填。富儿围炉笑浮颊，坐绕笙歌飞酒船。儒生屈膝冻欲死，犹呵秃笔书长笺。诗成吟哦不知了，儿饥索饭厨无烟。太平君子万民父，身居天上心民边。重怀长安桂玉费，急飞宸翰蠲屋钱。门前卖报走如水，家家顶祝神霄仙。小人犹有负暄见，轻繇薄税今当先。楚人得弓未为人，愿将此施均八埏。”
[32] 张群：《民国时期房租管制》，《政法论坛》2008年第2期。
随着赁屋而居的普遍和房租的上涨，欠租退房之类纠纷也日益增多，[7]而因欠租被驱逐者更众，特别是在严寒时节，一般贫民难免流落街头的命运。为此，从五代开始，政府一般都在雨雪灾害频繁的春秋季节，颁布减免房租的政令，以保证贫民有屋可居，至两宋时期达到高峰。以下是史籍上所见的减租记载：[8]
后晋开运二年（945）秋九月甲辰，诏开封府，以霖雨不止，应京城公私僦舍钱放一月。[9]
真宗大中祥符五年（1012）正月，“以雪寒，应店宅务赁屋者，免僦钱三日”。[10]
祥符七年（1014）二月，诏令“贫民住官舍者，遇冬至寒食，免僦值三日”。[11]
仁宗时因京师大疫，“蠲公私僦舍钱十日”。[12]
至和元年（1054）二月乙未，“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次。”[13]
英宗时期，下诏州县长吏，“遇大雨雪，蠲僦舍钱三日，岁勿过九日，著为令”。[14]
靖康纪闻元年（1126）十二月十八日，“诏免京城公私房钱一月”。时金兵包围汴梁，此举为稳定局势。
建炎四年（1130）十月己卯，“以久雨，放行在越州公私僦钱五日”。[15]
绍兴五年（1135）闰二月戊申，“以雨雪，放公私僦钱五日”。[16]
绍兴六年（1136）二月癸亥，诏临安府，“民间僦舍钱，不以多寡，并三分中减一分，白地钱减四分之一”。[17]
绍兴九年（1139）三月己亥，“以久雨，放临安府内外公私僦舍钱三日，自是雨雪则如之。” [18]
绍兴十二年（1141）二月己卯，“诏免京城公私房廊一月”。[19]
绍兴十七年二月辛丑，临安府减官私房缗。[20]
绍兴廿一年二月壬子，诏行在官私僦舍钱并减半。同年十一月壬子，“诏诸路公私房廊白地钱，并减半”。[21]
绍兴廿九年九月丙申，“放临安府公私僦钱半月”。[22]同年十二月，“再放行在僦钱一月”。
绍兴卅一年（1167）十一月甲戌，“诏放公私僦钱一月”。[23]
绍兴卅二年正月癸酉，高宗亲征驾临建康（今南京），“放建康府公私僦钱一月”。同月癸未，“诏放太平州池州公私僦钱一月”。[24]十二月壬寅，诏“再放行在公私僦钱一月”。[25]
孝宗淳熙八年（1181）闰三月壬寅，“减在京及诸路房廊钱什之三”。[26]
一般来说，只有皇帝才有权减租，但也有地方政府不待中央命令，直接减免房租的。
绍兴既讲和，务与民休息，禁网疏阔，富家巨室，竟造房廊，赁金日增。庚午、辛未年间，知江阴军赵隽之稍镌房金，民间乐之。[27]
岁大雪，（向传经）辄弛公私僦钱以宽民，有司持不可，经曰：“上使我守陈，民穷盖我责，我自为此，不尔累也。”[28]
住房问题严重、房租高昂，对于一般官员来说也难以承受。宋政府为此还曾给官员发放房租补贴。
嘉佑三年九月辛巳，“天平节度使、宣徽南院使张尧卒，赠太师，赐其家僦舍钱曰二千”。[29]
熙宁八年八月庚申，“诏（司农寺）丞月添支钱十一千，主簿京朝官时而千，选人十千，无舍者月给宅钱五千”。[30]
减免房钱的措施受到民众和官僚的欢迎。在靖康之变后被俘并英勇就义的北宋名臣李若水（1093-1127）曾撰有《御笔免房钱一旬》一诗，对于皇帝在大雪时节还关心贫民住房、“急飞宸翰蠲屋钱”的行为表示了充分的肯定。[31]减免房租既是宋代城市经济发达和房屋问题严峻的结果，也是政府重视房屋救济的重要表现，是中国古代解决住房问题的重要措施。
但在此后的元明清史籍中未发现类似记载。直到清末民初沿海开埠之后，上海市政府曾为缓解房客减租运动及房荒，发布过禁止加租的命令，如宣统二年十二月，上海县令下令五年内未加租者不得请减；五年内曾加租者可向房东商请酌减，不得结成团体情同要挟。1927年上海特别市政府下令：“本市房租昂贵，前经中央政治会上海分会批令房客暂照民国15年(1926年)6月租价付租，以示限制。旋奉总司令批示，亦有不得再行加租之明文。乃闻房主近又纷纷加租，为此重申前禁。”沦陷期间，汪伪政府也曾下令在上海实行房租管制。[32]
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[1] 《旧唐书》卷16《宪宗本纪》记载，当时47618名宦官中，有房屋的只有1696人，占36.7%，其余约63.3%的人都无宅可居。参见雷巧玲：《唐代租宅初探》，《晋阳学刊》1993年第3期。
[2] 林立平：《唐宋之际城市租赁业初探》，《中国史研究》1988年第3期；雷巧玲：《唐代租宅初探》，《晋阳学刊》1993年第3期。
[3] 唐代白居易《卜居》全诗如下：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。却求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。”
[4] 叶梦得：《石林诗话》。
[5] 《湘山野录》卷下。
[6] 江休复：《江邻幾杂志》；又见《宋稗类钞》卷五“格言”。
[7] 参见《名公书判清明集》卷六“赁屋”，中华书局，1987，第195页。
[8] 感谢以下大作的指引：加藤繁：《宋代的房钱》，《中国经济史考证》第2卷，商务印书馆，1973，第105页；胡建华：《宋代房地产管理简论》，《中国史研究》1989年第4期；胡建华：《宋代城市住房政策研究》，《史学月刊》1993年第5期；田中初：《南宋临安房屋租赁述略》，《史林》1994年第3期。
[9] 《旧五代史》卷八十四《晋书》少帝纪四。
[10] 高承《事物纪原》卷一《治理政体》。
[11] 《宋会要辑稿·食货》卷五五之四。
[12] 《宋史·食货志》上六“振恤中”。
[13] 《续资治通鉴长编》卷一七六。
[14] 《宋史·食货志》上六“振恤中”。
[15] 《建炎以来系年要略》卷三八。
[16] 《建炎以来系年要略》卷八六。
[17] 《建炎以来系年要略》卷九八。
[18] 《建炎以来系年要略》卷一二七。
[19] 《建炎以来系年要略》卷一四四。
[20] 《建炎以来系年要略》卷一五六。
[21] 《建炎以来系年要略》卷一六二。
[22] 《建炎以来系年要略》卷一八三。
[23] 《建炎以来系年要略》卷一九四。
[24] 《建炎以来系年要略》卷一九六。
[25] 《建炎以来系年要略》卷一九五。
[26] 《宋史》卷三五孝宗本纪三。
[27] 赵彦卫《云麓漫钞》卷四。
[28] 《宋史》卷四六四《外戚传中·向传范传附从侄经传》。
[29] 《续资治通鉴长编》卷一八八。
[30] 《续资治通鉴长编》卷二一四。
[31] 全诗如下：“风摇庭树云拍天，雪花乱抛如翦绵。举头三日不见日，屋檐已欹街已填。富儿围炉笑浮颊，坐绕笙歌飞酒船。儒生屈膝冻欲死，犹呵秃笔书长笺。诗成吟哦不知了，儿饥索饭厨无烟。太平君子万民父，身居天上心民边。重怀长安桂玉费，急飞宸翰蠲屋钱。门前卖报走如水，家家顶祝神霄仙。小人犹有负暄见，轻繇薄税今当先。楚人得弓未为人，愿将此施均八埏。”
[32] 张群：《民国时期房租管制》，《政法论坛》2008年第2期。
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